Sinds begin dit jaar geldt een BTW-tarief van 6% voor particulieren bij afbraak en heropbouw van onroerende goederen. Een en ander werd vastgelegd bij programmawet op 22 december 2023 (gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 29 december 2023). Deze regeling geldt voor het hele grondgebied onder de volgende voorwaarden :
- het betreft de enige en hoofzakelijk eigen woning
- met maximaal 200 m² bewoonbare oppervlakte
- waar de koper zonder uitstel zijn domicilie neemt
Aan deze voorwaarden moet voldaan zijn minstens tot het einde van het 5e jaar na het jaar van de eerste ingebruikneming.
Investeerders die woningen slopen, heropbouwen en verhuren op de privé markt, vielen echter uit de boot.
Verlaagd BTW-tarief ook voor investeerders
Omdat de particuliere huurmarkt echter nood heeft aan extra aanbod om de krapte op de markt tegen te gaan, heeft de federale regering ondertussen een nieuw wetsontwerp goedgekeurd. Hierdoor wordt het opnieuw mogelijk om huurwoningen te bouwen op de grond van een gesloopt pand tegen het verlaagde btw- tarief van 6%.
Het doel is om vastgoedinvesteerders in huurpanden te stimuleren om oude gebouwen af te breken en nieuwe woningen te bouwen om zo het tekort aan huurwoningen weg te werken.
Vanaf 1 juni 2024 zou het verlaagd btw-tarief van 6% bijgevolg ook gelden voor de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van woningen die zijn bestemd voor langdurende verhuur als hoofdverblijfplaats aan particulieren.
Wat zijn de voorwaarden?
- De afbraak en heropbouw moet gebeuren door dezelfde persoon op eenzelfde kadastraal perceel (dit kan een natuurlijk persoon maar ook een vennootschap zijn).
- De bewoonbare oppervlakte van de woning mag niet meer bedragen dan 200m².
- De heropgerichte woning moet door de bouwheer als woning worden verhuurd aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben.
Belangrijk om te weten is dat enkel de bouwheer gebruik kan maken van de uitbreiding en dus enkel bouwprojecten voor de rechtstreekse verhuur tussen de bouwheer en de particuliere huurder in aanmerking komen voor het verlaagd tarief. Dit betekent onder andere dat het niet mogelijk zal zijn voor projectontwikkelaars om een woning te leveren aan 6% btw indien de koper deze zou bestemmen voor particuliere verhuur. De bouwheer (projectontwikkelaar) is immers niet de verhuurder.
De voorwaarde inzake verhuur moeten vervuld blijven tot minstens 31 december van het 15e jaar na het jaar waarin de woning voor het eerst in gebruik of in bezit werd genomen.
Is dat niet langer het geval, dan moet de bouwheer daarvan binnen drie maanden een verklaring via MyMinfin indienen, en het genoten btw-voordeel terugstorten voor het jaar waarin de voorwaarden niet langer allemaal vervuld zijn en voor de nog te lopen jaren tot het vijftiende jaar.
(1/15 van het voordeel per jaar).
Net zoals in de bestaande situaties van het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw, is ook bij langdurende verhuur aan particulieren het verlaagde btw-tarief maar van toepassing op de onroerende werken van afbraak en heropbouw waarop de btw opeisbaar wordt uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming.
Voorbeeld
Indien een heropgerichte woning in oktober 2025 voor het eerst in gebruik wordt genomen, dan zullen afwerkingswerken waarop de btw pas in 2026 opeisbaar wordt (ingevolge bijvoorbeeld facturering in 2026) dus niet in aanmerking komen voor het verlaagde btw-tarief.
Naast de grondvoorwaarden zijn er ook opnieuw vormvoorwaarden. Zo moet de bouwheer-verhuurder een voorafgaande verklaring indienen met als bijlage een kopie van de omgevingsvergunning en aannemingscontract(en). Een afschrift van de verklaring met daarop een uniek toegekend referentienummer wordt dan door de bouwheer-verhuurder telkens bezorgd aan de dienstverrichters die op elke factuur moeten verwijzen naar het voormeld nummer om het verlaagd tarief te kunnen toepassen.
Voor wie geldt nu 6% BTW op afbraak en heropbouw?
Lees hier welk BTW-tarief van toepassing is in jouw specifieke situatie:
Je bent particulier en koopt een afbraakpand om herop te bouwen en gaat er nadien zelf in wonen.
Als particulier kun je een oud pand afbreken en heropbouwen aan het verlaagde BTW-tarief van 6%. Er zijn wel enkele voorwaarden:
- Je treedt zelf op als bouwheer en sluit contracten rechtstreeks met een aannemer.
- Het gaat om je enige eigen gezinswoning.
- De woning heeft een bewoonbare oppervlakte van maximum 200 vierkante meter.
- Je gaat er wonen van zodra de woning klaar is en blijft er minstens 5 jaar wonen.
Je koopt een nieuwbouwwoning of -appartement bij een projectontwikkelaar en gaat er zelf in wonen.
Je kunt geen gebruik maken van het verlaagde BTW-tarief. Je betaalt 21% BTW omdat de bouwheer projectontwikkelaar is en er dus ook niet zelf gaat wonen.
Je koopt een nieuwbouwwoning of -appartement bij een projectontwikkelaar. Je gaat er niet zelf wonen maar verhuurt het pand.
Je betaalt 21% BTW. In dit geval is de bouwheer niet dezelfde persoon als de verhuurder en voldoe je dus niet aan de voorwaarden voor het verlaagde BTW-tarief. Als de projectontwikkelaar zelf de woning of het appartement verhuurt, geldt wel het verlaagde BTW-tarief van 6%.
Je koopt een pand om herop te bouwen en wilt het nadien verhuren.
Nieuw: Vanaf 1 juni 2024 komen ook bouwheren die een woning of appartement verhuren na de heropbouw, in aanmerking voor het verlaagde BTW-tarief.
Ook in dit geval moet echter voldaan worden aan enkele voorwaarden:
- De bewoonbare oppervlakte mag niet groter zijn dan 200 vierkante meter.
- Het gebouw of de appartementen moeten voor minstens 15 jaar verhuurd worden.
- Je huurder(s) zijn verplicht om van hun woning of appartement hun hoofdverblijfplaats te maken.
- Je bent zowel bouwheer als verhuurder.